相続税対策のひとつとして「アパートを建てる」というのはよく耳にする話です。では、なぜアパートを買うと相続税対策になるのでしょうか？
アパートを建設すると相続税対策になる理由
1億円の現金を持っている人がいたとします。現金1億円は相続税評価額も1億円です。その現金で土地を購入したとします。すると、路線価により算定する土地の相続税評価額は時価（現在の取引価格）のおおよそ80%となるように決められていますので、現金が土地に変わった時点で相続税評価額は1億円から8,000万円まで減ります。さらに、その土地に金融機関から借入などをしてアパートを建設したとします。すると、賃貸物件の敷地になっている土地については、そこから約20％の割引を受けることができるため、評価額は6,400万円になります（8,000万円×80％＝6,400万円）。そして、ここからさらに、この土地を相続した人が賃貸経営を継続させるのであれば、200㎡まで50%引きにしてもらえる小規模宅地等の特例という制度があります。これが使えれば、評価額を3,200万円まで下げることが可能です。
次に建物についてです。3,000万円の借入をしてアパートを建設したとします。すると、建物の固定資産税評価額は実際の建築費（＝建物の時価）のおおよそ60%程度の水準ですのでこの時点で1,800万円となります。さらに、賃貸物件については固定資産税評価額から30％の割引を受けることができますので、相続税評価額は1,260万円となります。
＜1億円の現金を不動産にしたときの相続税評価額＞
土地の評価額
- STEP.1現金で土地購入時価の約80％：評価額8,000万円
- STEP.2借入をしてアパートを建設約20％引き：評価額6,400万円
- STEP.3土地を相続した人が賃貸経営を継続200㎡まで50%引き：評価額3,200万円
建物の評価額
- STEP.1建築費の60%程度：評価額1,800万円
- STEP.2賃貸物件の固定資産評価価格30％引き：1,260万円
正味遺産額は
土地3,200万円 + 建物1,260万円 – 借入金3,000万円 = 1,460万円
となり、約10分の1まで遺産額を圧縮することができました。
ここでは現金を持っている人の事例を紹介しましたが、空地を持っている場合も同様です。空地のままでは路線価で算出した金額がそのまま相続税評価額となりますが、アパートを建設することで、相続税評価額を大幅に圧縮することができるのです。
まとめ
上記のような制度や特例があるので、不動産業者や金融機関が「アパート買うと相続税下がります！」と言っているのは、嘘ではないのです。しかし、実際に不動産賃貸業を営んでいる人の話を聞くと、空室問題や修繕費の問題など、その後の運営に苦労している人も少なくないです。また、賃貸物件に係る小規模宅地の特例（50%引き）は、平成30年4月1日に税制改正が行われ、相続が発生する3年以内に購入した賃貸物件については、事業的規模である場合（アパートやマンションの場合には10室以上の規模）を除き、この特例が使えなくなりました。相続税を減らす目的に安易にアパートを建設するのは、リスクが高い可能性もありますので、他の対策も考慮に入れながら慎重に検討する必要があるかもしれません。
（令和元年9月現在の法律に基づき記載しております）
